Razmišljate o izvedbi izmjena Vašeg doma? Potrebna Vam je dodatna soba? Želite povezati prostore doma u veći, cjeloviti prostor? Saznajte razlike između procesa adaptacije i rekonstrukcije.
U nastavku članka obraditi ćemo sljedeće teme:
Prilikom razmatranja potreba tj. planiranih preinaka nekretnine potrebno je odrediti koji od postupaka zadovoljava ispunjenje potreba.
Adaptacija obuhvaća preinake prostora unutar njegovih postojećih gabarita kako bi se predmetni prostor prilagodio trenutnim potrebama.
Rekonstrukcija obuhvaća preinake postojeće građevine na način da se izmjenjuju njeni gabariti, zadire u nosive elemente građevine i / ili izmjenjuju njeni urbanistički uvjeti u skladu s kojima je građevina i izgrađena (npr. promjena broja samostalnih jedinica unutar građevine).
Napomena: Jedan od čestih zahtjeva je promjena broja samostalnih jedinica (stanovi, poslovni prostori i sl.) što podrazumijeva promjenu urbanističkih uvjeta građevine te, bez obzira na utjecaj na njene gabarite, planirani zahvat se smješta u kategoriju rekonstrukcije.
Promjene Vaših potreba stanovanja ili poslovanja mogu Vas navesti na razmišljanje o potencijalnoj adaptaciji / rekonstrukciji Vaše nekretnine. Odabir odnosno mogućnost korištenja jedne od navedenih opcija biti će određen karakteristikama same nekretnine i potencijalom kojeg ona sadrži. Kao prvi primjer ćemo navesti, jedan od najčešćih slučaja - promjene unutar pojedine stambene jedinice (stana). Promjenama životnih potreba i/ili željenog načina života može doći do potrebe organizacije dodatne spavaće sobe ili želje za povezivanjem različitih prostorija u cjeloviti open-space prostor (npr. povezivanje kuhinje sa dnevnim boravkom / blagovaonicom). U navedenom primjeru, ako je isto moguće izvesti bez zadiranja u nosive elemente građevine pristupa se adaptaciji, dok u slučaju zadiranja u nosive elemente pristupa se rekonstrukciji nekretnine. Kao drugi primjer možemo navesti adaptaciju nekretnine tipologije obiteljske kuće na kojoj obitelj u vlasništvu nekretnine želi nadograditi određeni volumen za potrebe proširenja stambenog prostora. U ovom slučaju pristupa se rekonstrukciji građevine te se, ako je prema relevantnom prostornom planu to moguće, izrađuje projektna dokumentacija pomoću koje se ishodi Građevinska dozvola za potrebe rekonstrukcije građevine.
Zahvat rekonstrukcije, u odnosu na adaptaciju, zahtjeva ishođenje Građevinske dozvole (pogledajte blog o Građevinskoj dozvoli) za željeni zahvat. Ishođenje Građevinske dozvole predstavlja povećanje trajanja procesa u odnosu na npr. ishođenje potvrde Glavnog projekta (u procesu ishođenja Građevinske dozvole sudjeluju i susjedi itd…).
Prvi korak u procesu zahtjeva točno definiranje projektnog zadatka tj. definiranje ciljeva koje planiranim zahvatom želite postići. U skladu s vlastitim potrebama i dogovoru s ostalim ukućanima definirajte da li planiranim zahvatom želite npr. povećati ukupan prostor nekretnine (povećanje gabarita tj. rekonstrukcija) ili unutar postojeće nekretnine želite organizirati dodatnu prostoriju / prostorije i koje namjene. Želite li izvršiti zamjenu postojećih, eventualno dotrajalih instalacija nekretnine te želite li promijeniti neki od strojarskih sustava nekretnine kao što je npr. promjena sustava grijanja nekretnine i sl.
Po točnoj definiciji Vaših ciljeva pristupite izradi adekvatne projektne dokumentacije (pogledajte blog o Procesu projektiranja) koja će na adekvatan način obraditi sve aspekte planiranog zahvata kao što su npr. prostorna dispozicija nekretnine, instalacije nekretnine i njeni strojarski sustavi, namještaj po mjeri itd… Ovisno o obuhvatu planiranog zahvata angažirajte ovlaštene osobe adekvatnih struka koje će u skladu s zakonskim odredbama, pravilnicima te pravilima struke izraditi potrebnu projektnu dokumentaciju. Ovim pristupom osiguravate da Vaš zahvat bude planiran u skladu s svim zakonskim odredbama te da svi radovi planirani zakonom ispunjavaju standarde sigurnosti koji će omogućiti dugotrajno korištenje nekretnine te u konačnici upis izvedenih promjena u potrebne registre kao što su katastarski operat i zemljišne knjige. Provedbom upisa u registre garantira se daljnja legalnost Vaše nekretnine.
U skladu s izrađenom projektnom dokumentacijom predlažemo da ugovorite i izradu troškovnika planiranih radova svih struka. Izrađeni troškovnik definirati će vrstu i količinu svih potrebnih radova za potrebe izvedbe Vašeg planiranog zahvata. Troškovnik će Vam poslužiti za detaljnu procjenu cijene željenih radova te ćete ga moći usporediti s vlastitim buđetom i eventualno modificirati obim planiranih radova. Važna funkcija troškovnika je prikupljanje ponuda za izvođenje planiranih radova te njihovu međusobnu usporedbu.
Napomena: Izvršenjem aktivnosti iz točaka B i C smanjujete mogućnost nenadanih troškova te osiguravate kvalitetno planiranje potrebnih radova.
Temeljem izrađene projektne dokumentacije i njoj pripadajućih troškovnika prikupite ponude potencijalnih izvođača te ih pažljivo usporedite. Preporuča se prikupljanje minimalno tri (3) ponude. Prikupljene ponude omogućiti će Vam da detektirate realne, tržišne, cijene pojedinih radova te u skladu s njima odaberete izvođača koji Vam najviše odgovara u pogledu ponuđene cijene i slobodnog termina za izvođenje radova.
Bez obzira da li zakonska regulativa propisuje potrebu provođenja građevinskog nadzora za Vaš zahvat isti je uvijek dobar odabir. Nadzor Vam pomaže da lakše pratite tijek radova, osigurava njihovu adekvatnu izvedbu, te kontrolira troškove zahvata. Uvijek je razborito za vršenje nadzora angažirati osobu neovisnu od kako izvođača tako i projektanta. Nadzor će svojim radom upozoriti na nedostatke kako tijekom izvedbe tako i tijekom projektiranja te tražiti eventualnu dopunu ili izradu detaljnih nacrta planiranog zahvata (u pravilu je potrebno dodatno definirati specifičan detalj zahvata kao što je spoj različitih površina, trasa instalacija i sl.).
Ako se to odnosi na Vaš planirani zahvat, prije pristupanju izvedbe radova tj. prije početka njihova izvođenja, nadležnom tijelu prijavite početak građenja / izvođenja radova na Vašoj nekretnini.
Po završetku izvedbe planiranih radova ako je potrebno izvršite obvezu provedbe tehničkog pregleda kako biste za Vašu rekonstruiranu građevinu ishodili Uporabnu dozvolu (pogledajte blog o Uporabnoj dozvoli.)
Napomena Angažiranjem ovlaštene osobe odgovarajuće struke, npr. ovl. arhitekt, lako ćete definirati koja od navedenih vrsta zahvata (adaptacija / rekonstrukcija) odgovara Vašim potrebama. Biti ćete stručno vođeni kroz proces planiranja radova te ishođenje, eventualno, potrebnih dozvola ili potvrda Glavnih projekata. Po izvršenju radova moći ćete i dalje u potpunosti raspolagati Vašom nekretninom (fizički i pravno kao npr. zalog za buduće kredite i sl.) tj. biti ćete sigurni u njenu pravnu legalnost.Ako imate nedoumica vezano uz procese adaptacije ili rekonstrukcije, ili ste u potrazi za stručnim vodstvom tijekom svih faza procesa adaptacije / rekonstrukcije slobodno nas kontaktirajte!