Što je Uporabna dozvola, za što će Vam biti potrebna i kako se ishodi?
Uporabna dozvola je dokument koji potvrđuje da je građevina izgrađena prema svim relevantnim zakonskim propisima, tehničkim normama, pravilima struke te izdanoj Građevinskoj dozvoli (pogledajte blog „Građevinska dozvloa – što je to, kada je potrebna i kako do nje?“).Uporabna dozvola označava da je predmetna građevina sigurna za uporabu te da ispunjava sve potrebne uvjete za stanovanje ili poslovnu upotrebu. Dakle Građevinska dozvola određuje kakva se građevina može graditi, dok Uporabna dozvola potvrđuje da je građevina izgrađena u skladu s izdanom Građevinskom dozvolom te da se smije upotrebljavati. Iz navedenog zaključka proizlazi i činjenica da ishođena Građevinska dozvola ne garantira legalnost izgrađene građevine jer je dosta učestala pojava da se u procesu izgradnje odstupilo od gabarita građevine (veća tlocrtna površina, veća visina građevine) ili broja samostalnih jedinica (u procesu gradnje podijeljeni ili spojeni stanovi ili poslovni prostori i sl.) definiranih izdanom Građevinskom dozvolom. Uporabna dozvola je osnovni dokument koji potvrđuje legalnost građevine te je neophodna za sve radnje u npr. zemljišnim knjigama, ishođenje bankovnih kredita i sl.
Valja pripaziti: Prilikom kupnje starijih nekretnina potrebno je provjeriti da li su na nekretnini vršeni dodatni građevinski radovi nakon dana izdavanja Uporabne dozvole. Kao primjer možemo navesti rekonstrukciju građevine 10 godina nakon ishođenja Uporabne dozvole kojom su promijenjeni gabariti (tlocrtna površina ili visina građevine). Ako je opisana nadogradnja izvedena bez ishođenja novih Građevinskih i Uporabnih dozvola taj dio građevine se smatra nelegalnim te za njega ne važi Uporabna dozvola izdana prije izvršene nadogradnje.
U nastavku članka obraditi ćemo:
Uporabna dozvola koristi se kao temeljni dokument za:
Uporabna dozvola za novoizgrađene građevine izdaje, po lokaciji građevine, nadležni Odjel za graditeljstvo po dovršetku gradnje tj. nakon provedenog tehničkog pregleda građevine. Tijekom tehničkog pregleda vrši se pregled izgrađene građevine u odnosu na ishođenu Građevinsku dozvolu te projektnu dokumentaciju koja je korištena kao temelj za izdavanje Građevinske dozvole. Ako se tijekom tehničkog pregleda utvrdi da je građevina izgrađena u skladu s izdanom Građevinskom dozvolom te ostalim Zakonskim propisima koji uređuju područje gradnje, ako je građevina priključena na prometnu površinu itd. nadležni Odjel za graditeljstvo će izdati Uporabu dozvolu.
Opcija 1 - Građevine građene prije 1968. godine
Uporabnu dozvolu za građevine izgrađene prije 15.2.1968. godine izdaje se na temelju „Uvjerenja o evidentiranju građevine prije 15. veljače 1968.“ (spomenuto Uvjerenje se ishodi u nadležnom katastarskom uredu) koje definira gabarite građevine snimljene zračnim snimkom terena. Kako bi se uspješno ishodila Uporabna dozvola na temelju spomenutog uvjerenja važno je da se trenutno stanje na terenu NE razlikuje od stanja opisanog u Uvjerenju. Ako je npr. u periodu nakon 15.2.1968. bez građevinske dokumentacije izvedena rekonstrukcija građevine za istu neće biti moguće ishoditi Uporabnu dozvolu.
Opcija 2 - Građevine građene temeljem Građevinske dozvole izdane do 1.10.2007. godine
Za građevine izgrađene u periodu između 15.2.1968. i 1.10.2007. godine moguće je ishoditi Uporabnu dozvolu koja se izdaje ne temelju izdane Građevinske dozvole po kojoj je građevina građena. Prilikom ishođenja Uporabne dozvole svi dijelovi predmetne građevine (nadzemni i podzemni) moraju biti u skladu s izdanom Građevinskom dozvolom. Kao i u prethodnom slučaju, ako su nakon dovršetka gradnje ili tijekom same gradnje izvršene preinake građevine koje nisu u skladu s izdanom Građevinskom dozvolom, za tu građevinu neće biti moguće ishoditi Uporabnu dozvolu.
Opcija 3 - Rješenje o izvedenom stanju (RIS)
Proces legalizacija koji je proveden 2010ih godina rezultirao je (nakon dostave sve potrebne dokumentacije i snimka izvedenog stanja građevine) izdavanjem Rješenja o izvedenom stanju građevine (RIS). Spomenuto Rješenje o izvedenom stanju Zakonskom regulativom je izjednačeno s Uporabnom dozvolom u aspektu dokazivanja legalnosti građevine.
Dakle ako građevina posjeduje Rješenje o izvedenom stanju za nju nije potrebno ishoditi Uporabnu dozvolu.
Valja znati: Za ishođenje Uporabne dozvole građevina ne mora biti u potpunosti dovršena tj. ne trebaju biti izvedeni završni građevinski radovi kao što su npr. podopolagački radovi u unutrašnjosti građevine i sl.
U situacijama kao što je npr. kupnja postojeće građevine, moguće je provjeriti da li je za predmetnu građevinu izdana Uporabna (te Građevinska) dozvola. Kako biste provjerili postojanje Uporabne (i/ili Građevinske) dozvole, u arhivi nadležnog grada ili općine možete zatražiti uvid i/ili izdavanje kopije arhivske građe predmetne građevine. Unutar arhivske građe pronaći ćete, ako je izdana, Uporabnu (i/ili Građevinsku) dozvolu te njoj pripadajuće priloge. Za predaju zahtjeva za ishođenje arhivske građe biti će Vam potrebna informacija o broju katastarske čestice te naziv katastarske općine u kojoj se čestica nalazi, kao i postojeća adresa građevine.
U slučaju nedoumica vezanih uz postojeću dokumentaciju pojedine građevine - definitivna preporuka je savjetovanje s stručnjacima prije potencijalne kupnje ili rekonstrukcije nekretnine.