Savjeti na što obratiti pozornost te što imati na umu prilikom kupovine zemljišta.
Nakon pronalaska zemljišta na Vama željenoj lokaciji sa željenim karakteristikama čestice, poput vizura, nagiba te blizine ostalih sadržaja, potrebno je odgovoriti na manje očita pitanja koja mogu značajno utjecati na tijek i cijenu Vaše investicije. U nastavku vam donosimo odgovore na najvažnija pitanja te skrećemo pozornost na karakteristike koje morate uzeti u obzir prilikom odabira za Vas pravog zemljišta.
U nastavku članka obraditi ćemo sljedeće teme:Kako bi provjerili površinu i upisane vlasnike čestice o čijoj kupovini razmišljate potrebno je znati katastarsku općinu (k.o.) u kojoj se čestica nalazi te jedinstveni broj čestice (k.č.). U pravilu, prilikom kupovine čestice postojeći vlasnik će Vam ustupiti spomenute informacije (broj k.č. i naziv k.o.) ili će one biti navedene u samom oglasu prodaje. Kod potrage za budućom česticom moguće je naići na oglase u kojima nisu specificirani spomenuti podatci već je navedena adresa čestice. Pomoću adrese čestice možete putem Geoportala Državne geodetske uprave (na web adresi https://geoportal.dgu.hr/) pronaći podatke o katastarskoj općini i broju katastarske čestice. S dostupnim podatcima (k.č. i k.o.) moguće je pronaći predmetnu česticu putem web stranice katastarskog operata (na web adresi https://www.katastar.hr/#/) gdje se mogu preuzeti neslužbene kopije izvadka iz katastarskog plana te izvatka iz zemljišne knjige za predmetnu česticu. Unutar preuzetog izvatka iz zemljišne knjige pronaći ćete upisane podatke o površini čestice, njenim pravnim vlasnicima te eventualnim teretima koji su postavljeni na nekretninu tj. česticu (pod teretima se podrazumijevaju npr. zapisi o bankovnim kreditima koji se osiguravaju putem založnog prava na nekretnini). Prilikom kupovine nekretnine uvijek je preporučljivo provjeriti da li je osoba s kojom pregovarate o kupovini / prodaji nekretnine njen pravni vlasnik, da li je vlasništvo prodavatelja nad nekretninom potpuno (1/1) ili djelomično (npr. 1/2) te da li, ako prodavatelj nije pravni vlasnik, ima pravnu osnovu za prodaju predmetne nekretnine (npr. punomoć od strane pravnog vlasnika).
Prije odluke o kupovini čestice, ako se čestica kupuje s namjerom izgradnje građevine, treba provjeriti je li čestica građevinska. Kako bi s potpunom sigurnošću utvrdili radi li se o građevinskoj čestici, potrebno je provjeriti prostorno-plansku dokumentaciju područja (grad, općina i sl.) na kojem se čestica nalazi.
Kako bi utvrdili prostorni plan relevantan za predmetnu česticu može se posjetiti web stranica informacijskog sustava prostornog uređenja (https://ispu.mgipu.hr) na kojoj se upisom adrese ili katastarske čestice može doći do informacije o relevantnom prostornom planu. Provjerom relevantne prostorno-planske dokumentacije (njenog grafičkog i tekstualnog dijela) utvrđuju se mogućnosti i parametri uređenja (izgradnje) predmetne čestice.
Uvid u prostorni plan odgovoriti će na osnovna pitanja: da li je čestica građevinska, koje je namjene (stambene, mješovite itd...) te koji su parametri moguće izgradnje (minimalna i maksimalna površina čestice, maksimalna izgrađenost, maksimalna katnost, broj potrebnih parkirališno-garažnih mjesta itd.).
Važno je znati da, u nekim slučajevim, prije provjere prostornog plana ne možete biti sigurni u sve navedene mogućnosti čestice. Moguća je situacija kada se dvije susjedne čestice nalaze unutar dvije različite namjene ili unutar dva različita urbana pravila koja značajno odudaraju jedno od drugoga u smislu dozvoljenih parametara čestice.
Kako bi se za određenu građevinsku česticu mogla ishoditi građevinska dozvola (pogledajte blog o Građevinskoj dozvoli), potrebno je dokazati da se radi o uređenoj građevinskoj čestici tj. da će se planiranim zahvatom predmetna čestica urediti. Pod pojmom uređene građevinske čestice smatra se čestica unutar građevinskog područja naselja s riješenim infrastrukturnim pitanjima u skladu s pripadajućim prostornim planom. U pravilu je potrebno riješiti pristup čestici s prometne površine i zadovoljiti broj potrebnih parkirnih mjesta na čestici, zatim riješiti odvodnju otpadnih voda (kanalizacija i oborinske vode) i ostalu infrastrukturu (opskrba vodom, električnom energijom itd...).
Kako se pitanja uređenja infrastrukture u pravilu mogu riješiti i sistemima koji ne zahtijevaju javnu infrastrukturu npr. uporabom septičkih jama i / ili cisterna tj. gušterna za pitku vodu (ako uporaba spomenutih sistema nije zabranjena prostornim planom), prilikom kupovine čestice najvažnije je obratiti pozornost na mogućnost priključenja čestice na prometnu površinu.
Prilikom razmišljanja o kupovini čestica koje nisu neposredno uz prometnu površinu (npr. građevinska čestica koja ne graniči s prometnom površinom već je omeđena drugim česticama) potrebno je razmisliti o načinu budućeg priključenja čestice na prometnu površinu. U pravilu bit će potrebno dogovoriti pravo služnosti s vlasnikom susjedne parcele koje će Vam omogućiti korištenje određene površine svoje čestice za potrebe pristupa. Prilikom ugovaranja prava služnosti određuje se pozicija i širina koridora za potrebu pristupa čestici. Čestica za koju je ugovoreno pravo služnosti nad drugom česticom smatra se uređenom građevinskom česticom u smislu prometnog pristupa čestici.
Na tržištu nekretnina učestalo se prodaju građevinske čestice s građevinskom dozvolom. Kupci informaciju o prodaji građevinske dozvole percipiraju kao dodatnu vrijednost predmetne čestice u odnosu na npr. susjednu česticu koja se prodaje bez ishođene građevinske dozvole.
Prilikom odluke da li je predmetna građevinska dozvola zaista dodatna vrijednost predmetne građevne čestice važno je znati osnovne karakteristike građevinskih dozvola. Građevinske dozvole vezane su na lokaciju planiranog zahvata (građevinsku česticu), predanu projektnu dokumentaciju (glavne projekte arhitekture, statike itd...) te investitora. Izmjena investitora na dokumentaciji građevinske dozvole je jednostavna i provodi se pomoću obrasca za promjenu investitora. Veći problem predstavljaju moguće izmjene planirane građevine u skladu sa željama novog vlasnika nakon ishođene građevinske dozvole. Ako novi vlasnik nije zadovoljan s projektom tj. planiranom građevinom opisanom u projektima prema kojim je izdana građevinska dozvola (u pogledu veličine, izgleda, broja funkcionalnih jedinica i sl. unutar planirane građevine), građevinska dozvola i projekat na temelju kojih je izdana se mijenjaju. Dakle, za izmjenu planirane građevine biti će potrebno ponovno angažirati sve projektante potrebne za izradu glavnog projekta kako bi se izradile izmjene postojećeg glavnog projekta ili u potpunosti izradio novi glavni projekt građevine u skladu s željama novog vlasnika. Na temelju tog projekta će se ishoditi izmjena izdane građevinske dozvole tj. nova građevinska dozvola.
Ukratko, ako novi investitor nije zadovoljan s planiranom građevinom opisanom unutar ishođene građevinske dozvole, spomenuta građevinska dozvola ne predstavlja prednost i dodanu vrijednost predmetne građevinske parcele u odnosu na npr. sličnu susjednu građevinsku česticu bez ishođene građevinske dozvole.
Kako bismo Vam olakšali istražni proces tj. provjeru adekvatnosti pojedine čestice možemo Vam ponuditi uslugu arhitektonskog savjetovanja koje sadrži analizu relevantnog prostornog plana te izračun pokazatelja maksimalne moguće izgradnje (max BRP, min broj PGM, max tlocrtna projekcije izgradnje itd...) na predmetnoj čestici. Slobodno nas kontaktirajte kako biste informirano započeli svoj planirani projekt!