VI - Etažiranje

Objašnjenje etažiranja, zašto je ono potrebno, koji su preduvjeti za njegovu provedbu te kako izgleda proces etažiranja pronađite u nastavku teksta.

Etažiranje je proces uspostave točno definiranog vlasništva nad pojedinim dijelovima nekretnine (pod nekretninom se smatra sama građevina kao i njoj pripadajuća građevna čestica na kojoj je građevina izgrađena). Etažiranje omogućava upis svih vlasnika nekretnine u zemljišne knjige (u daljnjem tekstu ZK) i to na točno određenom, njima pripadajućem dijelu nekretnine (tzv. samostalnoj jedinici tj. cjelini).

U nastavku članka obraditi ćemo sljedeće teme:

Zašto je potrebna etažiranje?

Što je sve moguće etažirati?

Preduvjeti za provedbu procesa etažiranja

Koji su koraci procesa etažiranja?

Što ako nekretnina nije etažirana?

Kako možemo znati da li je nekretnina etažirana?

Zašto je potrebno etažiranje?

Kao što je već spomenuto etažiranjem se uređuju pravni odnosi suvlasnika neke nekretnine.
Etažiranje dokazuje pravog vlasnika pojedine nekretnine tj. njenog dijela (npr. stana).
S izvršenim etažiranjem određuju se prava i obaveze svakog od pojedinog suvlasnika te se definiraju udjeli po kojima svaki pojedini suvlasnik sudjeluje u obvezama proizašlim iz vlasništva. Kao jednostavne primjere možemo navesti npr. održavanja zajedničkih prostora građevine (npr. stubište). Etažiranje točno određuje u kojem omjeru pojedini suvlasnik sudjeluje u troškovima održavanja zajedničkih dijelova nekretnine.
Izvršeno etažiranje također omogućava pojedinom suvlasniku da svoje vlasništvo (npr. stan) koristi kao oblik aktivnog kapitala te ga može opteretiti npr. hipotekom bez utjecaja na druge suvlasnike nekretnine.

Što je sve moguće etažirati?

Unutar pojedine nekretnine (građevina i njoj pripadajuća građevina čestica) moguće je etažirati:

• pojedine stambene jedinice tj. stanove kako unutar obiteljskih kuća tako i unutar višestambenih zgrada;
• poslovne prostore;
• spremišta i sl. prostore;
• garažna i vanjska parkirna mjesta;
• vrtove, ali u obliku pripadka pojedinoj samostalnoj jedinici.

Valja znati: Nije moguće etažirati samo dio pojedine nekretnine već etažiranje mora obuhvatiti cijelu nekretninu (građevinu i njoj pripadajuću građevnu česticu). Dakle ako predmetna nekretnina sadrži više samostalnih jedinica s različitim vlasnicima, SVI vlasnici MORAJU biti suglasni s etažiranjem da bi ono bilo provedivo.

Preduvjeti za provedbu procesa etažiranja

Kako bi se pristupilo etažiranju potrebno je provjeriti preduvjete za uspješnu provedbu procesa etažiranja kao što su:

• da li nekretnina posjeduje Građevinsku i Uporabnu dozvolu ili Rješenje o izvedenom stanju (pogledajte blogove o Građevinskoj ili Uporabnoj) dozvoli;
• da li je stvarno stanje građevine na terenu (gabariti, broj samostalnih jedinica i sl.) istovjetno stanju opisanom unutar u prethodnoj točci navedene dokumentace – provjera legalnosti građevine;
• da li su usklađeni podatci u katastarskom operatu i ZK te da li je u njima sve točno upisano;
• da li su samostalne jedinice jasno razdvojene (zid / ograda / rubnjak i sl.);
• da li su svi suvlasnici nekretnine zainteresirani za provođenje procesa etažiranja.

Valja znati:
Posebne tj. samostalne jedinice moraju u naravi biti jasno fizički odvojene odijeljene. Pojedinoj samostalnoj jedinici može se pristupiti isključivo preko zajedničkog dijela nekretnine, a nikako preko druge samostalne jedinice. Vrtovi se mogu etažirati isključivo kao pripadci pojedine samostalne jedinice (moraju s njom biti fizički povezani, npr. vratima kojima se iz stana pristupa u vrt) ili kao zajednički dio nekretnine.

Koji su koraci procesa etažiranja?

A) provjera preduvjeta za uspješnu provedbu etažiranja;
B) izmjera stvarnog stanja nekretnine (građevine i njoj pripadajuće čestice te pomoćnih građevina);
C) izrada „Plana posebnih dijelova nekretnine“ (tzv. etažioni elaborat)
- plan točno razgraničava samostalne jedinice, opisuje ih te brojčano iskazuje njihove parametre;
D) izrađeni „Plan posebnih dijelova nekretnine“ predaje se u nadležni ured za graditeljstvo
- nadležni ured vrši provjeru dostavljenog „Plana posebnih dijelova“ te se vrši terenski uvid na samoj nekretnini
- ako je tijekom uvida na terenu zaključeno da dostavljeni „Plan posebnih dijelova nekretnine“ odgovara stvarnom stanju nekretnine te da su ispunjeni svi preduvjeti za provedbu procesa etažiranja, izdaje se Potvrda dostavljenog plana;
E) odvjetnik na temelju izrađenog „plana posebnih dijelova nekretnine“ i njegove Potvrde izrađuje međuvlasnički Ugovor;
F) svi suvlasnici potpisuju izrađeni međuvlasnički ugovor
Napomena:
Međuvlasnički Ugovor moraju potpisati SVI suvlasnici nekretnine kako bi se etažiranje moglo provesti u ZK.
G) Odvjetnik u ZK provodi međuvlasnički Ugovor te se ishode novi vlasnički listovi s upisanim Etažnim vlasništvima tj. s upisanim samostalnim jedinicama

Jednostavan primjer:
Kao jednostavan primjer etažiranja možemo ukratko opisati kuću s dvije samostalne stambene jedinice tj. stana od kojih svaka ima zasebnog vlasnika.
Spomenuta kuća tj. nekretnina, će prije provedbe procesa etažiranja u ZK tj. u njoj pripadajućem ZK ulošku biti upisana s podijeljenim vlasništvom (1/2) u korist svakog zasebnog vlasnika. Spomenuta podjela vlasništva na 1/2 kuće tj. nekretnine ne definira da li je pojedini vlasnik u vlasništvu npr. prizemnog ili stana na katu, koja je veličina njemu pripadajućeg stana (stambene jedince) te od kojih se prostora ona sastoji.
Po provedbi etažiranja u istom ZK ulošku se uvode pravni oblici naziva „etažno vlasništvo“ (npr. oznaka „E-1“ i „E-2“) od kojih svako predstavlja pojedinu stambenu jedinicu tj. pojedini stan. Svako od novoformiranih etažnih vlasništva definirano je točnom površinom stambenog dijela, opisom prostora od kojih se sastoji te jednostavnim opisom njegovog smještaja unutar nekretnine (npr. stan u prizemlju ili stan na katu). Na svako od novoformiranih etažnih vlasništva kao vlasnik se u potpunosti (1/1) upisuje stvarni vlasnik stana.

Što ako nekretnina nije etažirana?

Ako nekretnina koja sadrži više samostalnih jedinica (stanovi / poslovni prostori / garaže itd.) nije etažirana tijekom njenog uživanja nailaziti ćete na probleme koji su uzrokovani pravno neuređenim suvlasničkim odnosima.
Neki od spomenutih problema u korištenju mogu biti:

• nemogućnost upisivanja hipoteke na Vaše vlasništvo;
• prilikom izvedbe eventualno potrebnih radova održavanja nekretnine moguće su nesuglasice stanara po pitanju tko i u kojoj mjeri mora snositi trošak održavanja nekretnine;
• teža prodaja tj. kupnja pojedine samostalne jedinice (nemogućnost upisa hipoteke na tu jedinicu)…

Kako možemo znati da li je nekretnina etažirana?

Uvidom u ZK uložak pojedine nekretnine lako je uočiti da li je ona etažirana ili ne. Ako znamo da predmetna nekretnina sadrži više samostalnih jedinica, u njenom ZK ulošku (ako je etažirana) trebali bismo pronaći tzv. određene vlasničke udjele tj. udjele vlasništva na pojedinoj samostalnoj cjelini kao npr:

• vlasnik A: 1/1 vlasništva samostalne jedinice E-1;
• vlasnik B: 1/2 vlasništva samostalne jedinice E-2 i
• vlasnik C: 1/2 vlasništva samostalne jedinice E-2;

Ako prilikom pregleda ZK uloška nekretnine uočimo da je njeno vlasništvo definirano neodređenim vlasničkim uvjetima kao npr:

• vlasnik A 1/2 cijele nekretnine i
• vlasnik B 1/2 cijele nekretnine

znamo da za predmetnu nekretnina nije proveden proces etažirana.

 

Ako imate nedoumice vezane uz etažiranje Vaše nekretnine naša je preporuka savjetovanje s stručnjacima koji će Vam moći odgovoriti na pitanja vezana uz Vašu specifičnu situaciju.