Kako (i zašto) legalizirati nezakonito izgrađenu građevinu.
U nastavku članka obraditi ćemo sljedeće teme:
Legalizacija građevina predstavlja korak koji vlasniku vraća pravnu sigurnosti te mogućnost potpunog (pravnog) raspolaganja predmetnom nekretninom.
Legalizacija nije formalnost već je proces koji vlasniku nekretnine omogućava uknjižbu nekretnine u pojedine registre (katastar i ZK), korištenje nekretnine kao hipotekarnog pologa, pristup potencijalnim potporama i bespovratnim sredstvima iz fondova EU te jednostavniju i lakšu prodaju nekretnine.
Izmjenama i dopunama Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (NN 86/12, 143/13, 65/17, 14/19 i 48/26) ukinut je rok za predaju zahtjeva za legalizaciju nezakonito izgrađenih građevina.
Nezakonito izgrađena zgradom smatra se zgrada, odnosno rekonstruirani / dograđeni dio građevine izveden bez akta kojim se odobrava građenje, vidljiva na digitalnoj ortofoto karti Državne geodetske uprave izrađenoj na temelju zračnog snimka iz 2011. godine (DOF5/2011).
Ozakoniti se mogu:
- građevine evidentirane na DOF karti iz 2011. godine - moraju biti vidljivi, izvedeni najmanje grubi konstruktivni građevinski radovi (temelji sa zidovima, odnosno stupovima s gredama i stropom ili krovnom konstrukcijom) sa ili bez krova, najmanje jedne etaže;
- mogu se ozakoniti maksimalno dvije etaže od kojih je zadnja potkrovlje, ako je građevina izgrađena protivno prostornom planu
Ozakoniti se ne mogu:
- građevine izgrađene nakon zračnog snimka 2011. godine, odnosno građevine koje nisu evidentirane na DOF karti iz 2011. godine;
- građevine izgrađene na postojećoj površini javne namjene, pomorskom dobru ili vodnom dobru;
- građevine izgrađene na površinama odnosno područjima izvan građevinskog područja u nacionalnom parku, parku prirode, regionalnom parku, park-šumi, strogom rezervatu, posebnom rezervatu, spomeniku prirode i spomeniku parkovne arhitekture;
- građevine izgrađene na površinama planiranih ili istraženih koridora i površinama prometnih, energetskih, vodnih i komunikacijskih građevina;
- građevine izgrađene na površinama javne i društvene namjene unutar građevinskih područja naselja za sadržaje upravnih, socijalnih, zdravstvenih, predškolskih, obrazovnih, komunalnih, sportskih, kulturnih i vjerskih funkcija osim nezakonitih građevina izgrađenih u skladu s tom namjenom;
- građevine izgrađene na površinama izdvojenog građevinskog područja izvan naselja predviđenog za gospodarsku namjenu, osim nezakonitih građevina izgrađenih u skladu s tom namjenom,
- građevine izgrađene unutar područja posebne zaštite voda;
- građevine izgrađene na području eksploatacijskog polja mineralne sirovine;
- građevina izgrađene unutar obuhvata nepokretnog kulturnog dobra upisanog u Registar kulturnih dobara Republike Hrvatske, osim za građevine za koje JPT izda potvrdu da su izgrađene u skladu s mjerama zaštite i očuvanja kulturnih dobara, na temelju posebnih propisa,
- građevine izgrađene unutar arheološkog nalazišta ili zone prostornih međa nepokretnog kulturnog dobra ili kulturno-povijesne cjeline upisane u Registar kulturnih dobara Republike Hrvatske;
- građevine izgrađene na području upisanom u listu svjetske baštine UNESCO-a;
- građevine izgrađene na međi sa drugom građevnom česticom planiranom za građenje zgrade ako se na pročelju, na međi nalazi otvor (prozor, vrata, otvor za prozračivanje, balkon, loggia i sl.) ili istak koji prelazi na drugu građevnu česticu;
- građevine izgrađene kao sklop trajno povezna s tlom (kamp kućica, kontejner i sl.) odnosno na način da i od materijala kojima se ne osigurava dugotrajnost i sigurnost korištenja;
- građevine za koje je, prije podnošenja zahtjeva, pokrenut sudski spor kojim se riješava pitanje vlasništva ili nekog drugog stvarnog prava – u tom slučaju postupak legalizacije se obustavlja dok se ne riješi sudski spor.
Proces legalizacije nezakonito izgrađene građevine obuhvaća nekoliko koraka kojima se opisuje te finalno ozakonjuje predmetna građevine.
Vlasnik objekta kontaktira odabrani arhitektonski ured te ugovara izradu dokumentacije potrebne za provođenje procesa legalizacije nezakonito izgrađene građevine odnosno ishođenja Rješenja o izvedenom stanju.
Odabrani arhitektonski ured vrši provjeru relevantne ortofoto snimku (DOF5/2011) – kako bi se utvrdilo da li je predmetna građevina na njoj evidentirana.
Uz pregled ortofoto snimke vrši se i uvid u stanje na terenku kako bi se utvrdilo da li postojeće stanje odudara od stanja evidentiranog na ortofoto snimci (npr. dodatna dogradnja volumena građevine i sl.).
Pristupa se izradi potrebne dokumentacije koja sadrži:
- geodetski snimak nezakonito izgrađene građevine;
- snimka izvedenog stanja nezakonito izgrađene građevine;
- izjava ovlaštenog inženjera građevinarstva da nezakonito izgrađena građevina ispunjava bitni zahtjev mehaničke otpornosti i stabilnosti prema propisima koji su važili u vrijeme kada je građevina građena ili prema važećim propisima;
- uvjerenje tijela nadležnog za državnu izmjeru i katastar nekretnina da je zgrada vidljiva na DOF5/2011
Investitor predaje zahtjev za donošenje rješenja o izvedenom stanju nezakonito izgrađene građevine pri nadležnom državnom upravnom tijelu (županija/grad/općina).
Po ispunjenju uvjeta za ozakonjenje nezakonite građevine potrebno je platiti naknadu za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru.
Po dovršetku provjera dostavljene dokumentacije te odobrenju legalizacije nezakonito izgrađene građevine, nadležno upravno tijelo izdaje Rješenje o izvedenom stanju građevine.
Rješenje o izvedenom stanju predstavlja akt koji je posebnim propisom izjednačen s Građevinskom i Uporabnom dozvolom. Drugim riječima Rješenje o izvedenom stanju građevine zamjenjuje i Građevinsku i Uporabnu dozvolu.
Po ishođenju Rješenja o izvedenom stanju građevinu je moguće nesmetano evidentirati u katastarskom operatu te zemljišnim knjigama.
Procesi uknjižbe predstavljaju zasebne procese odvojene od samog procesa legalizacije.
Proces legalizacije nezakonito izgrađene građevine dovršen je ishođenjem Rješenja o izvedenom stanju građevine.
Prilikom procesa legalizacije nezakonito izgrađene građevine ili njenog nezakonito izgrađenog dijela potrebno je izraditi dokumentaciju koja opisuje predmetnu građevinu u cjelini. Bez obzira na veličinu nezakonito izgrađenog dijela predmetne građevine cijena izrade dokumentacije formira se na temelju ukupne veličine (površine) predmetne građevine (zakonit i nezakonit dio građevine).
Naknadu za zadržavanje nezakonito izgrađene građevine u prostoru, odnosno prvi obrok predmetne naknade, potrebno je podmiriti prije donošenja Rješenja o izvedenom stanju građevine.
Vlasnici posebnih dijelova nezakonite građevine predmetnu naknadu plaćaju u skladu s veličinom njihova posebna dijela građevine, osim vlasnika čiji se posebni dio nalazi u dijelu građevine koji nije predmet ozakonjenja (već legalan dio građevine).
Visinu naknade određuje nadležno upravno tijelo jedinice lokalne samouprave na čijem se području nalazi predmetna nezakonita građevina.
Visina naknade ovisi o veličini, lokaciji, i namjeni građevine te načinu plaćanje naknade.
Naknadu je moguće platiti jednokratno (u roku od 30 dana od dana izvršnosti rješenja o obračunu naknade) ili obročno.
Obročna otplata naknade moguća je isključivo za naknade s iznosom većim od 500,00 €.
Prilikom odabira obročne otplate, ako vlasnik ne ispuni obvezu uplate obroka, naplata se izvršava prisilnim putem.
Angažman stručnog arhitektonskog ureda omogućiti će Vam:
- preciznu procjenu mogućnosti ozakonjenja Vaše građevine;
- vođenje kompletnog postupka ozakonjenja – organizacija svih potrebnih struka (geodet, arhitekt, statičar), izrada i koordinacija izrade sve potrebne dokumentacije, podnošenje zahtjeva te komunikacija s nadležnim upravnim tijelom;
- smanjenje rizika dodatnih, neočekivanih troškova ili odbijanja zahtjeva;
- savjetovanje – prijedlog potencijalnih alternativnih mogućnosti ako Vašu građevinu nije moguće ozakoniti.
Posjedujete nezakonito izgrađenu građevinu te ju želite ozakoniti? Predlažemo Vam sljedeće korake:
- kontaktirajte nas s osnovnim podacima o Vašoj građevini (lokacija, katastarska čestica, približna površina, fotografije);
- dogovorite terenski obilazak i procjenu mogućnosti ozakonjenja Vaše građevine;
- ishodite ponudu za potrebe ozakonjenja Vaše građevine (sva dokumentacija te vođenje procesa)